Tax System – Capital Gain

Calculation of gross added value

The tax treatment of capital gains real estate has undergone several changes in recent years the government has taken several measures including in 2014 and have added to the complexity of a tax system already difficult to access.

The gross capital gain is the difference between the sale price of a property and its purchase price.

Gross capital gain = Sale price - Purchase price

The sale price is none other than the sale price

- Plus expenses and allowances paid by the purchaser and included in the deed.

- Less the costs incurred at the time of assignment (those related to mandatory diagnostics, for example), provided they can justify

- Reduced by the amount of VAT paid (also to be justified)

Sale price Selling price Expenses borne by the buyer - selling costs

The purchase price refers to the price at which the seller had purchased the property:

- Plus expenses and allowances paid to the owner at the time of purchase

- Plus acquisition costs: registration fees or VAT paid at the time of acquisition, notary fees fees ...

If the seller can not find the evidence, it can apply a similar flat-rate increase to 7.5% of the purchase price. If the property was acquired free of charge, that is to say as part of a succession or donation, the acquisition costs are increasing the market value mentioned in the act.

- Increased expenditures in the context of work (construction, reconstruction, expansion, or improvement), provided they can justify the amount, which means being in possession of invoices issued by the companies that made them.
In case it does not manage to lay hands on these invoices, the person transferring the property may still increase the purchase price of 15% if, and only if, it owns over 5 years.

- Plus of road fees, connection to networks and supported distributions.

Attention paid for goods by means of a life annuity, the successful purchase price is the capital value of the annuity.

Acquisition price Buying price + Charges incurred at the time of purchase+ Acquisition fee + Works expenses + Road, networks and distributions charges

Calcul de la plus-value nette

Il faut en réalité calculer deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre de l'impôt sur le revenu (taxe de 19%) et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 15,5%).

Pour obtenir l'une comme l'autre il suffit de déduire l'abattement pour durée de détention du montant de la plus-value brute. Plus cette durée est longue, plus le montant de la plus-value imposable et, par conséquent, celui de l'impôt, diminue.

Plus-value nette Plus-value brute - Abattement

 La plus-value nette imposable au titre de l'impôt sur le revenu

Depuis le 1er février 2012, pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'applique de la manière suivante :

- 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e

- 4% pour la 22e année révolue de détention.

Voilà concrètement ce que cela donne, année par année :

L'abattement pour durée de détention pour l'impôt sur le revenu
Durée de détention Abattement
Source : Direction générale des Impôts
Entre 0 et 5 ans 0%
6 ans 6%
7 ans 12%
8 ans 18%
9 ans 24%
10 ans 30%
11 ans 36%
12 ans 42%
13 ans 48%
14 ans 54%
15 ans 60%
16 ans 66%
17 ans 72%
18 ans 78%
19 ans 84%
20 ans 90%
21 ans 96%
22 ans 100%

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant.

La plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :

- 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e

- 1,60% pour la 22e année de détention

- 9% pour chaque année au-delà de la 22e.

Soit concrètement, année par année :

L'abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux
Délai de détention Pourcentage d'abattement
Source : Direction générale des impôts
Jusqu'à 5 ans de détention 0%
6e année 1,65%
7e année 3,30%
8e année 4,95%
9e année 6,60%
10e année 8,25%
11e année 9,90%
12e année 11,55%
13e année 13,20%
14e année 14,85%
15e année 16,50%
16e année 18,15%
17e année 19,80%
18e année 21,45%
19e année 23,10%
20e année 24,75%
21e année 26,40%
22e année 28%
23e année 37%
24e année 46%
25e année 55%
26e année 64%
27e année 73%
28e année 82%
29e année 91%
30e année 100%

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux est acquise à l'issue d'un délai de détention 30 ans.

L'abattement exceptionnel sur les plus-values résultant de la vente de certains immeubles bâtis

Pour les ventes d'immeubles bâtis intervenues entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, un abattement supplémentaire de 25% est applicable sur le montant de chacune des plus-values nettes, c'est-à-dire après déduction des abattements pour durée de détention (sous réserve, pour les cessions intervenues entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, de la signature d'une promesse de vente avant 2015) si :

- L'immeuble se situe dans une commune concernée par la taxe sur les logements vacants

- L'acheteur s'engage à démolir pour reconstruire dans un délai de 4 ans.

Le taux de l'abattement était porté à 30% pour les promesses de vente ayant acquis date certaine, c'est-à-dire ayant fait l'objet d'un acte notarié, en 2015.

Cet abattement ne s'applique pas aux plus-values qui résultent de la vente de terrains à bâtir ou de titres de sociétés.

Calculer le montant de l'impôt

Hors cas d'exonération (listés ci-après) les plus-values réalisées sur les cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant (résidence secondaire, bien immobilier en location, parking, locaux commerciaux et parts de société à prépondérance immobilière) sont taxées à hauteur de 34,5% dont :

>19% au titre de l'impôt sur le revenu

>15,5% au titre des prélèvements sociaux (contre 13,5% avant le 1er juillet 2012).

Montant de l'impôt = Impôt sur le revenu + Prélèvement sociaux 

C'est-à-dire :

Plus-value nette imposable au titre de l'IR x 19% + Plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux x 15,5%

 La taxe pour les plus-values immobilières élevées

Depuis le 1er janvier 2013, si le montant de la plus-value taxable au titre de l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 euros, le vendeur doit s'acquitter d'une surtaxe allant de 2% à 6% (hors terrains à bâtir).

La taxe sur les plus-values immobilières élevées
Montant de la PV Montant de la taxe additionnelle
Source : Direction générale des impôts
Entre 50 001 € et 60 000 € 2 % x PV - (60 000 - PV) x 1/20
Entre 60 001 € et 100 000 €  2% x PV
Entre 100 001 € et 110 000 €  3% x PV - (110 000 - PV) x 1/10
Entre 110 001 € et 150 000 € 3% x PV
Entre 150 001 € et 160 000 €  4% x PV - (160 000 - PV) x 15/100
Entre 160 001 € et 200 000 €  4% x PV
Entre 200 001 € et 210 000 €  5% x PV - (210 000 - PV) x 20/100
Entre 210 001 € et 250 000 €  5% x PV
Entre 250 001 € et 260 000 €  6% x PV - (260 000 - PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 €  6% x PV

Dans le tableau ci-dessus, "PV" correspond à "plus-value imposable".

Les motifs d'exonération

Les plus-values immobilières sont exonérées si :

Le bien est détenu depuis plus de 30 ans

Le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession

Le bien immobilier est vendu à un prix inférieur à 15 000 euros

Le vendeur est un retraité ou une personne titulaire de la carte d'invalidité, à condition :

-que son revenu fiscal de référence n'excède pas un certain plafond, fixé à 10 603 euros (majoré de 2 839 euros par demi-part supplémentaire) pour les cessions intervenues en 2015. La limite à ne pas dépasser en 2016 n'est pas encore connue.

-qu'il ne soit pas assujetti à l'ISF au titre de 201 pour une vente en 2016

 Le cédant réside dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés, à condition que :

-le cédant ne soit pas passible de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

-le revenu fiscal de référence du vendeur ne dépasse pas la limite de 25 005 euros, majorée de 5 842 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 4 598 euros pour chaque demi-part supplémentaire, pour les ventes intervenues en 2015. Le plafond à ne pas dépasser pour les ventes qui ont lieu en 2016 n'est pas encore disponible.

 Le vendeur est un non résident, dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 euros de plus-value nette imposable

 Le bien a été cédé au profit d'un organisme chargé du logement social ou à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou terminer des logements sociaux

 Le bien vendu est un droit de surélévation. La plus-value est exonérée à condition que l'acheteur s'engage à finir les locaux destinés à l'habitation dans les 4 années qui suivent la date d'acquisition

La plus-value résulte d'une expropriation, à condition que l'indemnité d'expropriation soit réemployée dans son intégralité à l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles dans l'année suivant sa perception

La plus-value résulte d'un remembrement.

Plus value et résidence secondaire

th3La plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence secondaire est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux contributions sociales au taux de 15,5%. Le taux d'imposition des plus-values issues de la vente de résidences secondaires s'élève donc à 34,5%.

A noter toutefois que la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire est exonérée à condition que le cédant :

-n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente

-ait utilisé le fruit de la vente pour acquérir ou faire construire sa résidence principale dans les 2 ans qui suivent la cession. Si le cédant n'a réemployé qu'une partie du prix de vente de son bien, l'exonération est proportionnelle à la fraction qu'il a réinvestie.