Fiscalité – location vide

En location vide, vous déclarez vos loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Selon les cas, vous relèverez du micro-foncier ou du régime réel.

Avec le premier, vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers.

Le second vous permet de créer des déficits fonciers qui viennent diminuer vos impôts.

Micro-foncier : un abattement de 30 % sur les loyers

Vos loyers ne dépassent pas 15.000 € par an. Vous êtes automatiquement placé sous le régime du micro-foncier. Vous bénéficiez d'un abattement de 30 % sur les loyers. Lorsque vous déclarez 100 € de loyers, vous êtes imposé sur 70 €.

Avec le micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire certaines dépenses de vos loyers (travaux, intérêts d'emprunt, etc.). Si vos charges sont supérieures à l'abattement de 30 % du micro-foncier, vous avez intérêt à opter pour le régime réel. Notez que le renoncement au micro-foncier vous engage pour trois ans de location.

Déduisez vos charges avec le régime réel

Le régime réel vous permet de déduire toute une série de dépenses de vos loyers lorsque vous les déclarez au fisc. Ce qui fait baisser votre imposition. Vous prenez l'option sur votre déclaration d'impôts si les loyers perçus sont inférieurs à 15.000 € par an. Au-delà, le régime réel s'applique automatiquement.

Pour obtenir le revenu brut foncier il faut calculer le montant de vos loyers annuels. Ensuite, vous déduisez un certain nombre de dépenses :

  • les frais de gestion ;
  • les primes d'assurances loyers impayés ou Garantie des risques locatifs (GRL) ;
  • les réparations et l'entretien ;
  • les diagnostics ;
  • les travaux d'amélioration ;
  • les intérêts d'emprunt ;
  • les provisions pour charges de copropriété.

Une fois les calculs effectués, deux situations peuvent se présenter.

  • Vous dégagez un bénéfice. C'est votre revenu foncier imposable. Vous l'inscrivez sur votre déclaration d'impôts.
  • Vous accusez un déficit. Il est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10.700 € par an. Le surplus et les intérêts d'emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Conseil : gardez les factures pour les justifier au fisc s'il le demande.

Exemple:

Vous percevez 6.000 € de loyers par an. Vous avez engagé 10.000 € de travaux. Vous dégagez un déficit foncier de 4.000 €. Vous l'imputez sur vos revenus globaux, qui baissent d'autant. Vous allégez vos impôts.

Attention : l'imputation des déficits n'est acquise que si vous continuez à louer le logement durant trois ans après la première déclaration déficitaire.

Le bénéfice foncier

Lorsque les loyers versés par le locataire excèdent le montant des frais et charges relatifs aux logements, ce qui est le cas le plus fréquent, votre résultat «net » foncier est positif : on parle de bénéfice foncier. Celui-ci vient alors s'ajouter à vos autres revenus annuels (traitements, salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux, etc.). Votre revenu global ainsi constitué est ensuite soumis à l'impôt sur le revenu.

Rappelons que le régime forfaitaire est toujours bénéficiaire ! En effet, une fois appliqué l'abattement de 30 %, 70 % du montant annuel des loyers encaissés est réintégré aux autres revenus de l'année (les salaires par exemple).

Le déficit foncier

Lorsque les loyers versés par le locataire sont inférieurs aux montants des frais et charges relatifs aux logements, ce qui peut notamment être le cas lorsque vous venez d'acheter et que des intérêts d'emprunt sont à déduire, votre résultat «net » foncier est négatif : on parle de déficit foncier. Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt, est imputable, dans une certaine limite et sous certaines conditions, sur votre revenu global (l'ensemble de vos autres revenus annuels tels que traitements et salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industrielles et commerciaux, etc.)

Imputation du déficit : à l'exception des intérêts d'emprunt

Le déficit foncier est déductible du revenu global à l'exclusion des intérêts d'emprunt. On soustrait les intérêts d'emprunt des loyers :

Si ce résultat est positif, c'est que le montant des intérêts est inférieur aux loyers. On déduit alors de ce résultat les autres charges (travaux, primes d'assurances, etc.). Si le solde est négatif, il s'impute sur le revenu global du contribuable à hauteur de 10.700 €. L'excédent quant à lui est reportable sur les autres revenus fonciers des dix années suivantes (voir ci-dessous).

Exemple :

En 2015, un propriétaire perçoit des revenus bruts 16.800 €. Il paie 3.800 € d'intérêt d'emprunt, 14.542 € de travaux et 420 € de taxe foncière.
- Revenu net des intérêts : 16.800 - 3.800 = 13.000 €
- Revenu net : 16.800 - 3.800 - 14.542 -420 = - 1 962 €
Le montant des intérêts d'emprunt étant inférieur aux loyers, le déficit de 1.962 € provient uniquement des autres charges (les travaux et impôts). Ce montant est donc intégralement imputable sur le revenu global du contribuable puisqu'il est inférieur à la limite légale de 10.700 €.

À l'inverse, si la soustraction des intérêts d'emprunt sur les loyers fait apparaître un solde négatif, c'est que leur montant est supérieur aux loyers. Ce résultat s'impute alors exclusivement sur les autres revenus fonciers des dix années suivantes. Les autres charges quant à elle seront intégralement déductibles sur le revenu global à hauteur de 10.700 € (voir ci-dessous).

Exemple :

En 2015, un propriétaire perçoit des revenus bruts 17.100 €. Il paie 19.700 € d'intérêt d'emprunt, 11.540 € de travaux et 1.014 € de taxe foncière.

- Revenu net des intérêts : 17.100 - 19.700 = - 2.600 €
- Revenu net : 17.100 - 19.700 - 11.540 - 1.014 = 15.154 €

Les intérêts d'emprunt sont donc supérieurs au montant du loyer. Le déficit de 15.154 € provient donc à hauteur de 2.600 € des intérêts d'emprunt et de 12.554 € des autres dépenses. Le contribuable imputera 10.700 € sur son revenu global. L'excédent 1.854 € (12.554 - 10.700), s'ajoute aux 2.600 € (fraction relative aux intérêts d'emprunt), soit un montant total de 4.454 € qui sera imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Imputation du déficit : dans la limite annuelle de 10.700 €

Le fait de générer un déficit est fiscalement pris en compte puisque celui-ci va s'imputer sur votre revenu global, c'est-à-dire venir en diminution de l'ensemble de vos revenus annuels. La somme soumise à l'impôt sur le revenu se trouve réduite, tout comme, par voie de conséquence, l'impôt lui-même. Le déficit foncier entraîne donc une baisse de l'impôt sur le revenu : c'est ce qu'on appelle la défiscalisation. L'imputation est toutefois limitée : son montant annuel est de 10.700 € (seuil porté à 15.300 € pour ceux qui relèvent de l'amortissement Périssol).

La fraction du déficit qui excède 10.700 € (15.300 € en Périssol) ou qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier, l'excédent de déficit s'impute sur le revenu global des six années suivantes.

Imputation du déficit : obligation de louer pendant trois ans !

Dès lors que la mise en location génère un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global, vous devez maintenir le logement à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation est opérée. A défaut, l'imputation est, sauf exceptions, remise en cause.

Vos frais et charges payées en 2012 génèrent un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global déclaré au titre de l'année 2012. Pour que ce déficit ne soit pas remis en cause, vous devez louer le logement de manière effective et continue jusqu'au 31 décembre 2015.

Attention : le fait de louer le logement en meublé pendant le délai de trois ans est assimilable à une rupture de la location et par suite à un non-respect de l'obligation légale : la remise en cause de l'imputation est encourue.