Fiscalité – location meublée

Dans le cas où vous louer en meublé et que vous êtes une personnes physiques ou gérant d'une société soumises à l'impôt sur le revenu :

Le loueur en meublé professionnel (LMNP)

Pour un revenu locatif net annuel inférieur à 23 000 €, vous bénéficiez d’une déduction de 50% avant le calcul de l’impôt. Vous êtes un loueur meublé non professionnel (LMNP). Ce statut n’est pas soumis à la TVA.

Exemple de calcul de l’impôt selon un modèle type :

Un propriétaire encaisse un loyer annuel net de 20 000 €.

Il bénéficiera d’un abattement de 50 % soit 10 000 €. Le montant imposable sera donc 10 000 €.

L’impôt net à payer au Trésor sera : 10 000 € x 14 % (selon la tranche du barème de l’impôt) = 1 400 €

Tranches de revenus et taux applicables aux revenus 2016

jusqu'à 9 700 € : 0 %

De 9 701 € à 26 791 € : 14 %

De 26 792 € à 71 826 € : 30 %

De 71 827 € à 152 108 € : 41 %

Au dessus de 152 108 € : 45 %

Si le loueur perçoit moins de 32 900 €, le régime fiscal de droit commun est le micro-BIC (comptabilité allégée). Dans ce cas, le bénéfice est déterminé après un abattement forfaitaire pour frais de 50 % sur la déclaration des revenus.

La comptabilité en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

C'est une comptabilité commerciale (créances acquises moins dettes certaines) qui retrace les produits (prestations d'hébergement) et les charges engagées, à la différence des revenus fonciers (comptabilité Recettes - dépenses).Les contribuables ont la faculté d'opter pour l'imposition au régime réel simplifié ou au réel normal. Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 32 900 € et 236 000 €, il sera imposable selon le régime du réel simplifié. Au delà il sera imposable selon le régime réel normal.

En outre, ce régime d'imposition continue à s'appliquer la première année du dépassement de ces limites.

Dans le cadre du régime réel simplifié, le bénéfice imposable est déterminé à partir des créances acquises et des dettes certaines constatées au cours de l'exercice comptable de l'entreprise. Peu importe la date des encaissements et des décaissements correspondants.

Si l'exercice coïncide avec l'année civile, ce sont les bénéfices de l'année considérée qui sont imposables. Sinon, ce sont les résultats du dernier exercice clos. Si aucun exercice est clos lors de l'année d'imposition, sont retenus les bénéficies réalisés entre la date de clôture du dernier exercice et le 31 décembre de l'année considérée. Ce bénéfice imposable (ou bénéfice net) est ensuite ajouté aux autres revenus du contribuable pour former le revenu global.

À chaque fois que les dépenses et amortissements déductibles excèdent les produits imposables, l'activité exercée dégage un déficit. Celui-ci est reportable sur le revenu global de l'année (voire des six années suivantes en cas d'insuffisance de revenus).

Attention, l'administration fiscale majore de 25 % le bénéfice net des titulaires de BIC soumis au régime réel et non adhérents d'un centre de gestion agréé (CGA) ou experts comptables autorisé.

Si le revenu locatif net annuel est supérieur à 23 000 € et que vous retirez de cette activité au moins 50 % de vos revenus, vous êtes un loueur meublé professionnel (LMP). Vous devez donc être immatriculé au R.C.S. et êtes imposé aux bénéfices industriels et commerciaux.

Les revenus perçus de la location sont déclarés et déposés chaque année au Centre des Impôts.

Les avantages fiscaux proposés sont attrayants afin de permettre à quiconque le souhaite de se constituer un revenu supplémentaire, un patrimoine immobilier ou d'acquérir un pied-à-terre.

Le loueur en meublé non professionnel (LMP)

Le statut de loueur en meublé professionnel offre des avantages indéniables mais, il est soumis à trois conditions :

  • Vos recettes annuelles (loyers et charges) doivent être supérieures à 23.000€
  • Vos recettes actuelles excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu
  • Vous êtes inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel (LMP)

Les avantages du loueur en meublé professionnel (LMP) sont nombreux :

  • Imputation des déficits : vous pouvez déduire l'éventuel déficit sur votre revenu global de l'année et ce, sans limitation de montant sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements non déductibles fiscalement. L'excédent de déficit est ensuite reporté sur vos revenus des six années suivantes. Cela peut donc vous permettre de réduire significativement votre facture fiscale.
  • Plus values professionnelles : vous bénéficiez du régime des plus-values professionnelles qui est plus avantageux que celui des plus-values des particuliers. Ainsi, vous êtes totalement exonéré de taxation en cas de vente d'un logement si ce dernier est loué depuis au moins cinq ans et si vos recettes ne dépassent pas 90.000€ (entre 90.000€ et 126.000€, l'exonération est partielle).
  • Impôt de solidarité sur la fortune : les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre ils ne sont pas soumis à l'ISF.

Vous devez en effet déclarer les loyers perçus dans la catégorie des « Bénéfices industriels et commerciaux » et non en tant que revenus fonciers, comme c'est le cas pour les locations vides.

LE MICRO-BIC

Si le montant des loyers, charges comprises, que vous percevez ne dépasse pas 32.900 €/an, vous êtes soumis à un régime d'imposition forfaitaire dit micro-BIC ou encore micro-entreprise.

Après avoir indiqué le montant des recettes perçues au cours de l'année sur votre déclaration générale de revenus (imprimé n°2042 C) dans la rubrique « Bénéfices industriels et commerciaux », vous bénéficierez d'un abattement forfaitaire pour le meublé de tourisme. Le fisc applique en effet un abattement forfaitaire de 50% et vous n'êtes donc imposé que sur 50% de vos recettes jusqu'à 32.900 €/an. Le taux d'imposition dépend alors de votre taux marginal d'imposition c'est-à-dire du montant total de vos revenus.

Ce régime est très attractif car très simple mais n'est toutefois intéressant que si vos charges déductibles sont inférieures à 50%. Au-delà, le régime réel est plus attractif.

 

LE RÉGIME RÉEL D'IMPOSITION

Au-delà de 32.900 € de recette par an, ou sur option, vous êtes soumis à un régime réel d'imposition. Cela signifie que vous allez déclarer vos loyers et déduire vos charges (frais d'entretien, de gestion, impôts locaux...) pour leur montant réel et non plus forfaitairement.

Une fois ces opérations de déduction effectuées pour chacun de vos biens immobiliers, vous obtenez soit un bénéfice soit un déficit.

Dans le premier cas, le bénéfice est ajouté à vos autres revenus et soumis à l'impôt sur le revenu.

Dans le second cas, le déficit est reportable c'est-à-dire qu'il peut être reporté, sous certaines conditions, sur les revenus des années suivantes et donc déduit des bénéfices ultérieurs et ce, pendant neuf mois soit une durée totale de dix ans.

Ce régime est nécessairement moins simple que le micro-BIC puisque vous devez tenir une comptabilité. D'un point de vue fiscal, vous devez par ailleurs remplir une déclaration n° 2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions. Vous avez donc tout intérêt à vous faire assister par un comptable.